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１：
アメリカで不動産を買う
居・食と並び、住の部分はわれわれの人生にとって、不可欠そして大変に重要な要素です。 それを自分のものにするという決断と行動は、人生において忘れがたい
大きなプロジェクトであります。 アメリカでは人生の変遷につれてそのつど家を買い換えるといわれているものの、普通の人が家を買うのは人生で数回のこと
です。 その大きな決断、そして多分ほとんどの人にとって人生で最も大きな買い物である不動産の購入が、意味深くエキサイティングで楽しい経験として残る
ようにしていきたいものです。
日
本とアメリカの不動産の仕組みには明らかに違いがあります。 日本ですでに不動産の売買を行ったことがある方には、逆にその仕組みの違いで戸惑ってしまう
かもしれません。 最も大きな違いは、多分、日本の場合には、契約を入れる段階で不動産の所有権や不動産の状態など、すべて明らかになっていますが、アメ
リカの場合には、契約を入れてからその調査の作業が始まります。 契約を入れてから実際に物件を自分のものにできるまでに1ヶ月ほどかかる、というのはそ
ういった事情によります。 また、契約を入れたあとで、いろいろな条件がクリアされずに、実際に物件が手に入れられないことも少なくないわけです。
不動産の取引は年々条項が増し、複雑になってきています。 たとえば、VAの売買契約書は数年前までは、５ページほどであったものが、現在は10ページに膨
れ上がってきていますし、その項目は増えることがあっても減ることがないのが最近の傾向です。たぶんそれをすべて一人で理解して事を進めていこうというの
は、至難の業だと思います。
これから不動産を買おうと考えている方に、簡単に不動産購入の流れの概略を以下で説明いたします。それぞれのステップに、いろいろな考慮点が存在いたします
ので、詳しくは信頼できるエージェントと相談してプロセスを進めるようにしてください。 購入の場合のエージェントは、バイヤーズ・エージェント
（Buyer's
Agent）と呼ばれますが、その手数料は、売り手側が支払うことが通常です。
すべての段階において、漏れのないように、綿密に関係する人たちと連絡を取りながらプロセスを進めていくことが必要です。 購入は大きな決断ですので、プロの不動産エージェントに相談しながら進めていくことをお薦めいたします。
トッ
プへ
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２： 不動産を売る
近
年の不動産市場の大きな変化に伴い、今の市場はすっかりバイヤーズ・マーケット(buyer's
market)に変身してしまいました。 2000-2006年くらいににお家を売られた方は、「お家を売るのは簡単〜」と考えられる方もいらっしゃるか
と思いますが、現在の市場では、家を売るためには多くの場合、多大な努力と忍耐を要します。
家
を売るためのポイントはいくつかございますが、今はできるだけ完璧な状態で魅力的な値段でなければなかなか売れてくれないのが実情です。 売りに出したい
場合には、エージェントと相談して値段や家のどこをどのように手直ししたほうがいいのか、などを決めてください。 手直しするにも予算があると思いますの
で、その範囲でできるだけ効果的なことを行い、あとは値段で調整するようにします。
最終的には不動産の値段はマーケットが決めるものです。 売りに出す場合には「この値段で売りたい！」という希望があるとは思いますが、それに執着してしまうと、せっかくの機会を喪失してしまう場合もありますのでお気をつけください。
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■３：お家やアパートを借りる
日
本から海外赴任や留学でいらっしゃる方、また家を買うための資金をためる期間にお家を借りたいという方は、借家にされることと思います。 アメリカに長く
住んでいらっしゃる方は、こちらの生活習慣や住環境などにも慣れていらっしゃるでしょうから、借りる場合には、契約の条項にだけ気をつけておけばさほど問
題はないかもしれません。
日本から直接いらしてこちらでお家を借りる場合には、借りる際に必要なクレジットヒストリーやソーシャルセキュリ
ティー番号がないことが多々ございます。 不動産のエージェントはそのあたりの状況も加味しながら、必要な書類や手続きを適切にアドバイスいたします。
賃貸の場合も、売買と同様、一人のエージェントと契約をして物件を探すことになります。
アメリカでは、日本のようにおのおのの不動産会社
が独自の物件を持っている、ということではなく、不動産会社は同じデータベースを共有しております。 ですから、ご紹介できる物件が同じことが多いですの
で、多くのエージェントに声をかけると、あとで問題になってしまうことがありますのでお気をつけください。 ただしエージェントによっては、個人のネット
ワークで探したみつけにくい物件をご紹介することもあります。 大家さんと多くのつながりがある場合には、大家さんが物件を市場に出す前にエージェントに
相談することが多々あるからです。
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■４：お家やアパートを貸す
不
動産を貸す場合には、売る場合と同じように物件のマーケティングが必要になります。市場の動向を見ながら、借り手がつきやすい状態で貸すことは必要です。
なおざりにされたお家には、そのように扱っても大丈夫だという気持ちの人が借りることが多いですので、常にある程度のアップデートは必要でしょう。 貸
す場合には、借り手のお家賃の支払能力やバックグラウンドのチェックが必要になります。 州によりましては、支払いを行わない場合やお家を不当に扱った場
合に強制退去させるのがとても大変になりますので、十分に気をつける必要があります。
賃貸者が見つかったあとに後の管理は、不動産の管理
や借り手とのコミュニケーションを図る不動産管理人や管理会社を雇いすべて任してしまう、という方法もあります。 管理会社を使うと費用は発生いたします
が、自分の時間を借り手との間で割くことなく毎月お家賃を手にできる、という大きな利点もあります。 さらに、個人で管理を行っている大家さんの場合に
は、不動産の法律を周知しておらず、間違った管理方法で長年行ってしまっている場合も多々見受けることがあります。
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■５：不動産投資とその利点
近年のアメリカの不動産サブプライム問題は、世界の経済を震撼とさせるものがあります。 異常に上がりすぎた不動産の値段は調整が必要であると理解していても、不動産がこの先落ち続けるのではないか、と不安を感じられる方も少なくないと思います。
と
はいうものの、不動産は歴史的にみても、投資としては大変に重要な要素であることは否めません。 過去数年のように数年で２−３倍というおいしい話は望め
ないにしても、長期で見た場合には不動産はやはり投資としては魅力的です。 アメリカでは、日本と違って、中古住宅も資産価値が高く安定しており、中古住
宅を求める人も多いので、古くなるから価値が落ちるということもないからです。 また、アメリカの大富豪のほとんどは、ある時期には必ず不動産にかかわり
富を築いており、無視できないエリアなのです。
もし短期に不動産投資をして富を、と考えている方の基本として考えなければならないことは、
７０-７５％の原則です。 不動産を購入して手直しをした結果の金額が、市場価格の７０-７５％くらいで収まるように、不動産投資は目安をおいているよう
です。 長期に不動産を保持して賃貸を続け、価値がかなり上がったところで売るということを目的にしている場合には、その原則は適応されませんが、毎月の
ローンの支払いと、家賃収入の間にどのくらいマイナスのギャップが生じるかも、厳しく見ていく必要はあるでしょう。
不動産の投資に関して
は、どのようなExitStrategyをたてるか（どのようにその物件を処理するか）が重要になりますので、物件が少し安いから、というだけではなく、
最終的にどうしたいか、という戦略を決めて投資されることが重要です。 こちらもやはり専門家にご相談されることをお薦めいたします。
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■６：商業物件の賃貸および売買
商
業物件の賃貸の場合には、一般住宅と違い、5年間単位くらいの契約が一般的です。 また、賃貸費用の中にいろいろなコストが含まれている場合がございます
ので、注意が必要です。 NNN（トリプルネット）、NN(ダブルネット)、N(ネット)などと表示されています。 オフィスと小売やレストランなどで多
少基準は違いますが、商業物件を借りる場合には、審査として、将来のビジネスプラン、過去の実績、財務状況などを問われることがほとんどですので、物件探
しを行う前にある程度の準備が必要です。
人気の地域などでは、それらの情報を提供して書類上の審査を行ってから物件をはじめて見ることが
できる場合も少なくありません。 また、人気の地域での商業物件はマーケットに出る前に借り手もしくは貸し手がつく場合もかなりございますので、気に入っ
た場所を手にするまにはかなり時間がかかる可能性があることも考慮されておいたほうがいいと思います。 さらに、現状行われているビジネスの売買と抱き合
わせで賃貸ができる場合も少なくありません。
商業物件は、単に賃貸金額だけで比較することは難しく、そこでどれくらいの収入が期待できるか
などの分析が必要です。 商業物件の場合には、大家さんがどのようなテナントを入れるかという決断はどのような視点からも行うことができ、それは一般住宅
とは大きな違いかもしれません。 一般住宅で強調されているFairHousing（人種性別年齢その他の差別を行わない）の法律が適応されないためで
す。 さらに、商業物件の契約書は個々違っていますので、弁護士などに契約書をレビューしてもらう時間と費用も考慮しておく必要があります。
■７：最後に。。。
上記はすべて概略のみを述べたものでして、詳細に関しましてはここでご説明しきることはできませんし、それぞれのケースで違ってまいります。
ご質問やご相談に関しましては、お気軽のご連絡ください。
佐藤ロミ (202)262-9868：RomiSatoh@gmail.com
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